【银沙房产】评论:房贷新政不是只救房市


发布时间:2020-09-23 16:48:18 阅读量:12426 作者:俞宇

笔者认为,未来房地产市场会出现“三个20%”的分化:只有20%的开发商会活下来;只有20%的城市住房具有投资价值;只有20%的楼盘才值得买银沙房产。剩下的城市,房子几乎不存在任何投资价值,而会回归居住属性。

虽然大城市的需求仍然是存在的,库存可以消化完,但中国住房已经告别短缺,房地产债务和杠杆已经足够高,靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。

央行与银监会在“十一黄金周”之前出台的房贷新政,可谓吹响了“救市”政策的最强音。

房贷新政不仅让2008年救市时使用的七折利率优惠重出江湖,同时,还出台了超乎市场预期的首套房贷的认定标准。按照这个标准,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策;同时还规定,对已经取消限购或者没有限购的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,银行有确定首付比例和贷款利率水平的权利。

这意味着,除了北上广深四个一线城市,全国所有的城市购买二套或者二套以上的住房,都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠银沙房产。这种在信贷层面大尺度的宽松,不仅意味着之前三套禁止贷款政策寿终正寝,也意味着,一线城市之外的房贷不再分居住需求和投资需求。这完全是一种为去库存、挽救房地产的贷款政策,甚至比2008年的房贷政策都要宽松。这也意味着,在经历五年的金融危机周期之后,中国经济对房地产的依赖更为严重。

大尺度救市并非因为房地产要崩盘

对于出台救市政策的初衷,有人解读为如果不救市,中国的房地产市场会崩盘,从而有可能将中国经济带入无底深渊。这似乎是一个看上去很合理的逻辑,但并不符合中国房地产市场的实际。

的确,1到8月份的房地产投资、销售、新房开工量等数据都特别难看,特别是流入房地产行业的资金,前8个月的增速只有2.7%,创下房地产市场化以来最低的增速,似乎社会资本正在离开房地产。

但我们也应该看到,尽管整个房地产行业在调整,但房地产行业并没有差到要崩盘的程度。且不说很多城市价格的下降幅度很小,上半年,200多家房地产上市公司的毛利率仍然在30%以上,净利润率在14%以上,比制造业的日子不知道要好多少。对一个毛利率高达30%以上的行业谈“崩盘”实属无稽之谈。

所以,此次大尺度救市,绝非房地产市场要崩盘,而是整个房地产行业如果不能保持一个亢奋的状态,中国经济的日子就不好过。房贷新政不是只去救房地产,而是通过救房地产让中国经济的数字漂亮一点而已。

很显然,目前的房地产市场并没有到这个程度。但过惯了好日子的开发商,以及高度依赖房地产的地方政府并不愿意过苦日子。然而,从目前房地产市场的情况看,房地产市场要回到以前亢奋的状态概率几乎为零。

靠房地产维持漂亮数据的日子不多了

今天的房地产市场,面临三个和过去完全不同的变化:其一,过去买房炒房者,都变成了卖房者,这是房地产市场最大的变化,看不到这个变化的,都没意识到死亡的逼近。

其二,80%以上的城市住房供应已经严重过剩银沙房产。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市,住房库存的消化周期已经到了红色警报线,一些地方的库存甚至需要消化至少10年。

其三,社会资金正在撤离房地产市场。这三大变化是房地产当前的基本面,这个基本面和2008年完全不同,也意味着政策实施后的效果也不能和2008年相提并论。特别是,由于美国退出量化宽松政策,中国房地产市场的流动性总体会很紧张。在这种情况下,房地产市场不可能像过去一样。

中国住房已经告别短缺,中国的房地产债务和杠杆已经足够高,靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。在中国,随着住房投资没有价值,很多房子可能永远卖不出去,这是市场的基本规律,逃无可逃。但热点城市、大城市、人口未来流入的城市的需求仍然是存在的,库存是可以消化完的,一旦救市政策丧失理性,你就必须同样非理性地下决心买房。

□马光远(经济学者)

新政 住房 标准

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网友评论:

来自海城的网友说:评论时间:2020-09-23

我真恨不得剖开我的胸膛,把我爱放在我心头热血最暖处窝着,再不让你遭受些微风霜的侵暴,再不让你受些微尘埃的沾染。回复


来自龙泉的网友说:评论时间:2020-09-23

一句对不起,让我们的爱败给了时间,败给了距离。或许时间和距离都是借口吧,不爱了才是真正的理由。可是你为什么不和我说实话,为什么还要给我那么多好听的理由?其实,只要你一句不爱了,我就会放手,我会给你自由,让你去追你的幸福。只是,不要骗我,我要的不是你假装还爱我。回复


来自巩义的网友说:评论时间:2020-09-23

三样东西最考验爱情:距离、时间、亲情。有多少感情,因为距离的遥远,慢慢变淡;有多少感情,因为时间的遥远,慢慢遗忘;有多少感情,因为亲情的干预,慢慢消失。回复


来自云浮的网友说:评论时间:2020-09-23

要飞就得满天飞,风拦不住云挡不住的飞,一翅膀就跳过一座山头,影子下来遮得阴二十亩稻田的飞,到天晚飞倦了就来绕着那塔顶尖顺着风向打圆圈做梦。回复


来自恩施的网友说:评论时间:2020-09-23

寻梦?撑一支长篙,向青草更青处漫溯,满载一船星辉,在星辉斑斓里放歌。但我不能放歌,悄悄是别离的笙箫;夏虫也为我沉默,沉默是今晚的康桥!回复


来自东营的网友说:评论时间:2020-09-22

也许可以说,一个人对孤独的体验与他对爱的体验是成正比的,他的孤独的深度大致决定了他的爱的容量。反过来说也一样,人类思想史和艺术史上的那些伟大的灵魂,其深不可测的孤独岂不正是源自那博大无际的爱,这爱不是有限的人世事物所能满足的?回复


来自温岭的网友说:评论时间:2020-09-22

当你年岁渐老,你会看懂这一切都是时光的调教,把随风易逝而又不可移动深情,麻木成无所不能的一生。回复


来自九台的网友说:评论时间:2020-09-22

命运要你成长的时候,总会安排一些让你不顺心的人或事刺激你。回复


来自海城的网友说:评论时间:2020-09-21

我抬头望,蓝天里有你, 我开口唱,悠扬里有你, 我要遗忘,我向远处跑, 另走一道,又碰到了你回复


来自敦煌的网友说:评论时间:2020-09-21

别在意别人对你的诋毁。诋毁,本来就是仰望。回复


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