【舒心家园房产瞎搞】市场观察:地产新政留给楼市多少想象空间?


发布时间:2020-09-23 19:43:02 阅读量:6266 作者:曜为

此外,我认为启动改善性需求的住房消费,才能起到房地产支柱行业的主力舒心家园房产瞎搞。因为只有支付能力强的人,才是降低银行支付风险的人,政府应该对拥有多套房产的人购房适度放宽政策,以此促进地产行业的发展。

近期,政府出台了一揽子救市措施,让低沉的房地产市场迎来了一线曙光,但层层迷雾仍旧没有消散:一方面,房地产作为“重要的支柱产业”再次被提上前台,无疑给不少开发商吃了一颗定心丸;但另一方面,政府出台政策中对保障性住房的侧重也让人们对政策影响拿捏不定。政策是否见底?效果几何?围绕这些问题,广厦论坛邀请了北京三家知名经纪机构老总,畅谈“救市政策”的前前后后。

●李文杰舒心家园房产瞎搞

财政政策才是最后的救市机会

根据我们了解的情况,现在各地都在走深圳、上海走过的路:深圳去年八月开始狂跌,到今年八月份差不多已经开始回升,但是在九月份的时候又开始了第二次狂跌,上海也跟深圳差不多。郑州、石家庄、济南这些二线城市本来还可以扛,但是受总体经济形势的影响,从十月份之后也开始松动了。我们自己内部有一个统计,现在确实有人去年买的房到现在已经跌价超过30%,这意味着对于银行的风险也在提高。

目前的中小企业倒闭潮、欠薪潮、企业利润大幅减少、消费严重萎缩、写字楼的退租潮、裁员潮等,种种迹象都表明目前的房地产在整个经济大潮的减速中不可能“独善其身”,“量价齐跌”已经重创整个行业。新出台的财政部的救市措施证明完全失效,就足以表明这已经不是房地产层面的问题,而是经济是否“硬着陆”的问题,多次减息说明,货币政策已经失效,只有财政政策才是最后的救市机会,而且是累计的政策效力才有力度。

应对当前中国出现的新的经济形势的变化,中央政府将在11月底召开“中央经济工作会议”,我相信这将是更大范围的“救市”政策会议。房地产从2008年的客户观望,到2009年很可能出现需求减退,开发企业项目停工烂尾,这也是整体经济的缩影,所以,对于更大范围和更大力度的救市,11月底的“中央经济工作会议”绝对值得社会各行业期盼和等待,看看“企业减税及居民减税”的力度和消费的积极性如何恢复。

现在货币政策和财政政策还有很大的空间,如果以最快的速度出台一些财政政策,比如减税,取消一些限制购买的门槛,包括放松二套房贷,这些政策都是可以用的。对于买房的人来说,现在的经济构成是一个M型,没钱的人多,有钱的人多,中间层的人少。所以现在不是开发企业说降不降的问题:现在有的楼盘已经打出6点几折,而且这个折扣也不新鲜了。可是这种情况下成交量并没有出现大的回升。所以我觉得价格回调到一定的程度,还要有刺激的政策,这样对楼市才更务实一些。

减税我认为应该分为两个层面:第一个层面是居民消费层面,房地产市场的二手房交易税费应全面免除营业税、个人所得税和土地增值税,大幅降低“第二套”购房门槛,鼓励存量二手房交易,以释放更多购买力购买一手房,同时可以免除消费风险;第二个层面是企业层面,由于企业利润减少,当前所有企业都在缩减人手,应鼓励企业雇佣职员解决就业问题,对于雇佣较多的企业应给予税收优惠,以解决当前的企业裁员潮,防止由于收入减少带来的消费萎缩。

●陶红兵舒心家园房产瞎搞

政策效果短期内难以显现

现在很多人都在问楼市的信心什么时候恢复?我觉得这个和楼市没有太大关系,消费信心、经济信心的恢复是与国家的经济走势密切相关的。现在经济形势的恶化我们从各行各业都能感觉到。在一些沿海地区,大批的工厂出现经营困难,数以百万计的民工失业返乡。前段时间我去成都,当地媒体热议的焦点之一就是百万民工回潮,如何安置的问题。这些说明一个问题:如果真的市场经济都不起来,你的客户没有购买信心的话,楼市出多少政策都没用。

前不久国家出台了一系列的拯救经济的措施,外界叫好声不断,但我认为这里仍有一些问题。一是政策的出台要起作用有一个滞后期。经济有自然的惯性,不是说今天出台政策明天就能见效的,有很长的周期。就好像马车勒缰绳,你可能很容易让马停下来,但是如果你要让马再跑起来,只是松开缰绳还不够,还需要有一段过程,再加鞭子才行;第二就是政策信号目前还不明晰。政府各部门的意见还不一致,我们能从不同的部门听到不同的声音,而且政府出台的政策还没有一步到位,大家听见第一只靴子掉下来了,都还在等第二只靴子;第三就是目前整个全球的经济运行出现了问题,光是用一些短期的政策来恢复信心也是不可取的,因为并不是房地产一个行业受到经济危机的影响。所以我认为政策的效果在短期内是不大的。

国家现在出台政策还是“犹抱琵琶半遮面”,想让房地产行业成为经济启动的龙头或者支柱,但是又碍于舆论,所以用保障性住房来驱动,但是我认为这样做是南辕北辙。其实目前的低收入者并没有足够的能力去承担两限房的价格,用刺激两限房的消费拉动内需,实际上就是让一批没有支付能力的人通过降低首付降低利率去购房,会增大银行的风险。所以我认为应该用廉租房来解决低收入者的住房,用经济适用房来解决中低收入者的住房,中等以上收入者去购买商品房。

●林洁

政策仍有想象空间

房地产市场的信心什么时候恢复?我觉得目前的市场上,确实有些比较悲观的情绪,说明年、后年才能恢复。我觉得后年是看不清的,但明年的市场状况不会好到哪去。

我觉得这个时候要改变大家的惯性思维模式,信心什么时候恢复呢?我觉得第一个是政策的问题。我们做了很多客户的深访,总体感觉是现在的政策让大家有很多的想象空间,所以大家都是在期待。第二个,其实勿庸置疑,我觉得现在价格还没见底。如果大家都在降价,这个交易量就没了,就跟深圳去年年底的时候情况相似。现在是有人在扛着。如果现在大家都降价,交易量也会到达冰点。当然市场的表现是多样的,现在还有一些企业在涨,但有一些涨价是有道理的,有些是没有道理的。另外我觉得,这个信心的恢复是需要时间的。包括刚才说到的实体经济的影响,包括宏观环境的变化,反映到楼市上,可能是先反映到股市上。简单说,去年楼市的火热就跟经济的大形势有关,许多人是因为股市上挣钱了才投到楼市里的。

以前大家一直比较关注的是在需求层面,刺激消费需求这块有很多的政策作为。但是我们调查的时候得出的结论是:实际上还有一块也是我们应该加以关注的,就是供应方面。未来潜在的供应量多大,价格是什么样的?供应层面不光是对发展商,从政府这方面,包括限价房,也是给了大家很多的想象空间的。你上市的这些供应量是对市场有很大影响的,所以这些都需要系统地、全面地一揽子政策,否则会起到适得其反的效果。

现在可能对以前的一些固有模式要进行很深入的思考。到底是单一化还是多元化的经营,包括持有型或者出售型物业,从发展商也好,以及发展商带动的一系列的人也好,都是需要重新考虑的。

目前,从中央到地方的各级政府都在深入基层,认真调查研究房地产市场形势以及金融机构、发展商和购房客户等各方面的现状和变化趋势,相信相关的举措一定会积极引导市场不断健康和完善。然而,从政策的研究、制定到出台、执行是需要时间周期的;即使在出台之后,其执行效力的显现也产生惯性滞后。另外,不少发展商在市场上升期高价获得的地块,已经很少有大幅度降价的空间,这也将使得供需双方在未来保持一个时期的继续胶着。(卫东)

嘉宾:(按发言顺序排列)

北京中原总经理李文杰

思源房地产经纪公司董事长陶红兵

伟业顾问董事长林 洁

政策 市场 政府

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网友评论:

来自连云港的网友说:评论时间:2020-09-23

麻木人生,不再期待有风景。命运由不得自己选择,生命之绳牵制在别人手中,高低沉浮由不得自己平衡。女人生来就是悲剧。回复


来自枝江的网友说:评论时间:2020-09-23

当你真心相信一切都会好的时候,一切就会真的好了。回复


来自娄底的网友说:评论时间:2020-09-23

没有人会关心你付出过多少努力,撑得累不累,摔的痛不痛,他们只会看你最后站在什么位置,然后羡慕嫉妒恨。回复


来自周口的网友说:评论时间:2020-09-23

我的墨池中,有落红点点。回复


来自临海的网友说:评论时间:2020-09-23

一种游戏,一种规则。玩得起,继续;玩不起,出局。回复


来自林州的网友说:评论时间:2020-09-22

我能给你的,只有一杯咖啡的温暖,在心里祝福你,不要灰心,不要放弃。忍住眼泪抬起头,微笑着踏在真实的土地上前进。回复


来自兴平的网友说:评论时间:2020-09-22

别动不动就以后啊未来啊,我都不想听,我只知道今天中午我说想看电影,晚上下班你会不会买好票说带我去。回复


来自辽源的网友说:评论时间:2020-09-22

曾经,视你为命一样,而如今,只能嘲笑我的曾经。回复


来自阜新的网友说:评论时间:2020-09-21

为你写的心情,改的签名,为你设定的隐身可见…这些你会知道吗?我希望能通过我的一点动作,让你懂得我的心。回复


来自平凉的网友说:评论时间:2020-09-21

守护一个人需要太大的勇气,也许没有山盟海誓,但只要诚心正意,也可以生死相依。两人走到最后,往往就是一个靠,你依靠我,我依靠你,走过生命的晴天和雨季。回复


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