【房产 武汉九龙】鄂州宅基地有偿退出试点:复垦耕地卖掉用地指标


发布时间:2020-10-27 19:28:07 阅读量:12326 作者:豪嘉

这种交易的好处,是在部分空心化的村庄与城市间建立制度通道,把农村闲置的建设用地“挪”进城,既解城市建设用地指标不足,又增加了农民财产性收入,还守住了耕地红线房产 武汉九龙。

鄂州是继成都、重庆之后,全国第三个规范化试行地票交易的城市。

地票交易,主要指向农村闲置的宅基地。农民可自愿将宅基地复垦为耕地,形成新的用地指标(地票),卖给城镇用地企业。它交易的是“票”而不是“地”,复垦后新增的耕地仍归农民耕种。

刚刚发布的省委一号文件,部署新一轮农村改革,就提到“选择若干乡镇开展农村宅基地有偿退出机制试点”。作为先行者,鄂州地票试点广受关注。

扩张的城市,空心化的乡村

城镇化、工业化如浪潮奔涌。在鄂州,一片片开发区、新城区,正加速生长。

另一面,是农村呈现空心化。

涂家垴镇是该市偏远之地,这里湾落的空心化十分明显。

“全村劳力840个,其中756人在外务工经商,在家务农的只剩一成。全村户籍人口1390人,常住村不到500人。”涂家垴镇张远村党支部书记陈前进介绍,这是2012年底村委会入户调查摸出的数字。

“村里不少房屋闲置,有的房子多少年都没人住,有的房子只是过年才有人回来住几天。房子闲置,实质是土地浪费啊!”陈前进感叹。

村里人少了,曾经红火过的村小学、碾米厂、榨油厂,也关了门。

涂家垴镇党委书记吴斌介绍,全镇目前闲置的农村建设用地有4000亩以上,其中有宅基地,也有废弃的学校、工厂、养殖场占地。

在鄂州,农民的宅基地(含庭院道路),平均占地一亩半,土地粗放利用。全市农村,有宅基地21万多个。如果实行村湾集并,压减三分之一的住宅占地,全市可集约出10万亩土地。

与农村土地闲置、粗放利用形成反差的是,鄂州城市建设又非常“缺地”。

为了保护耕地,国家严控建设用地的征用。每年上级国土资源部门批给鄂州市的建设用地指标,只有4000至5000亩左右,而全市需求量却在1万亩以上。城市发展受“缺地”之困。

一头,城市发展亟需土地;另一头,农村土地粗放利用。如何破解?

鄂州被列为全省综合改革示范区和城乡一体化试点市后,大胆改革创新。其中一项,是在省里许可下,试点地票交易。

地票进村,激活农民“死资产”

2012年9月,鄂州市农村综合产权交易所挂牌成立。地票交易有了平台。

张远村被列入农村产权制度改革试点村。该村首期拆除空心化较严重的周秦封、陈焕枝等4个自然湾,以及废弃多年的学校、厂房。拆房复垦,造出耕地50.15亩。省级国土部门验收后,确认其为净增耕地,给予挂钩指标,形成地票。

张远村把这50.15亩地票,拿到市农村产权交易所上市交易,以16万元/亩单价,卖出了802.4万元。对村里来说,这无疑是一笔巨款。

在整个涂家垴镇,共有18个村实施了迁村腾地,拆迁35个自然湾及一批废弃的学校厂房,共复垦出耕地382.5亩,通过地票交易,换回6120万元。

地票,为部分农民进城安家提供了资本。

周秦封湾村民周绍兵,今年52岁,从事泥瓦工,20多年没种田。他儿子也是做泥瓦工,儿媳在镇上超市上班。

住在周秦封湾,周绍兵感到生活不便利,联系建筑业务也不方便。“最让人受不了的是孤寂。湾子里人越来越少,找个聊天的、打牌的都难。”

在城镇置业定居,是周绍兵早有的梦想,只是苦于手上余钱不多。农村空心化,湾子里的老屋也卖不出钱。“我家老屋,是个死资产,变不出钱。大家的房子都空着,谁会在湾里买房?”

地票制度,让周绍兵圆了进城镇安居之梦。周绍兵的老屋拆除获得18万元补偿,他在镇上购置了一套130平方米的商品房,总价约11万元。记者走进他的单元房新居,见装修得很不错。周绍兵说:“有了18万元补偿,连装修都不需贴钱了。”

周秦封湾另一户汪福星,61岁,他两个儿子早已在鄂州城里找到稳定的工作。一家人的心愿,是想在鄂州市区购房。这次拆除老屋,他家获得了23万元补偿。汪福星带资进城,购房定居。

周绍兵、汪福星他们进了城镇,但承包地权益还在,可得到土地流转租金与各项直补。

另一方面,“地票”,也为村里公共建设提供了资金房产 武汉九龙。

张远村废弃小学、米厂、油厂那片地,有16亩,复垦后为村集体换来200多万元资金。修路,植树,美化民居,村委会把钱花在改造环境上。

迁村腾地,两种模式

农民愿不愿意进城,各村的情况不一。同为试点村的蒲团乡石竹村,与张远村大不一样。

这两个村,都是纯农业村,没有工业。不同的是,张远村邻近中心镇,属镇郊村,而石竹村不靠城镇。

现在的农村,表面看起来很空心化,但深入调查就会发现,多数外出农民的根还在乡里。青壮劳力平时进城打工,但逢年过节又都回来了;还有部分兼业农户,既务工也种田。从总体上看,多数打工农民的收入并不稳定,不具备进城安家的条件。

张远村比石竹村“空心化”程度高,半数农户已经具备进城安家的条件。但在石竹村,能够离乡进城安家的,不到十分之一。

迁村腾地,张远村采取的是货币化补偿、引导农民进城的模式。

该村拆房复垦,优先选择那些空心化、松散的湾落。“复垦这样的湾子,更有操作空间,可以用小的代价,‘造’出更多的地票。”陈前进说。

货币化补偿标准,由村民代表讨论制定。分为房屋补偿、宅基地补偿两块。房屋按新旧状况分12个等级补偿,宅基地一律按每平方米50元补偿(折合每亩33300元)。村里成立村民理事会,负责房屋价值评估及宅基地测量。村干部不参与估价。

周秦封湾共21户拆迁,其中有13户得到补偿款后,离开本乡去了武汉、鄂州、黄石等城市安家。

去不了大中城市的,就近选择在公友镇购房。公友镇上,有开发商开发的多层商品房小区,价位不高,800元/平方米左右。

陈前进介绍:“我们靠近公友镇,不必在村内建社区安置拆迁户。”公友镇较为繁荣,张远绝大多数村民认可到镇上购房。镇上打工增收机会多,回村里打理农田也不嫌远。

与张远村不同,石竹村采取的是村湾集并、村内建设新型农村社区的模式房产 武汉九龙。

旧村湾占地多,新社区占地少。石竹村拆迁的三个自然湾有88户,占地168亩,如果迁进新社区只需占耕地40亩。这样,就可集约土地120余亩,形成地票变现,反过来用于社区建设。

石竹村党支部书记石五堂介绍,退旧还新,拆一补一,农户拆除旧宅,等面积补给新社区的连排两层新楼房,有建筑面积185与256平方米两种户型供选。

腾退旧宅,农户态度不一

地票,为农户提供了有偿退出宅基地的通道。选择面前,农户的态度不一。

少数农户认为补偿太低,拒绝退出。记者看到,张远村周秦封湾复垦的新地上,留下了两户房屋,破损得屋脊都塌了,有一栋还是土坯墙。

陈前进介绍,这两栋房子有上十年没住人了,户主都在武汉做生意,也比较有钱。房子太旧,按村里补偿标准,每家只能得到4万元补偿,但他们的期望值是5万元以上。

对这两栋旧房,陈前进也有点头疼:“影响我们打造美丽乡村。要么拆除复垦,要么翻修。村里将继续做户主工作。”

有的农户近年来在旧宅上翻建了上档次的新房。对这样的房子,拆不拆也颇难决策。

张远村戴贡园湾共12户,拆了11户,唯有一栋两层楼房独立其间。

陈前进说:“这栋房子漂亮,占地面积不算大,村里与户主的意见,觉得不拆为好。村里以后要发展生态农业旅游,这房子说不定可派上用场。”

在石竹村丁陈湾,还剩6户没有拆迁,他们不愿舍弃祖屋,也不满意补偿办法。对此,蒲团乡党委书记余笑寒说:“进新社区,坚持农民自愿原则。”

农民进社区生活得怎样?12日,记者来到石竹社区,只见清一色的黛瓦白墙连排“别墅”,还有景观树、路灯、文化广场,配套有卫生室、警务室、幼儿园、超市。64岁的村民龚从光对记者说,“虽然我们住在社区还是农民身份,但我们的生活条件跟城里人不差哩!”

走进村民陈火明的二层楼新居,见客厅气派,厨房、卫生间也装修得很上档次,用的是自来水,烧的是坛子气。陈火明还特别提到,社区装有视频监控系统,很安全。

但也有部分村民反映,社区环境是没话说,可生活成本也提高了,让人有压力。过去老房子,可养鸡养猪,庭院可兴蔬菜瓜果;进了社区,吃菜吃鸡蛋也得花钱买,从事农业生产也不太方便。

村干部介绍,村里已引进一家企业发展设施蔬菜、休闲渔业,可以拓展村民就业渠道。

专家观点

地票推行要因地制宜

省社科院农经所所长邹进泰认为,鄂州探索很有意义。地票制度,开辟了以城带乡、以工促农的制度通道,把农村沉淀的要素盘活了。

但他同时指出,我国城镇化是个长期过程,地票制度推行要因地制宜,不能一个模式,目前也不是每个地方都有条件试行地票制度。在城市经济发达、农村劳动力向二三产业转移充分的地方,可以先行先试。村湾集并要与产业发展相适应,农民进社区后还得能就近就业。从今年一号文件精神看,推行农村宅基地有偿退出机制,仍限于试点范围。

四问鄂州地票

16万元/亩如何算出?

目前,鄂州地票交易成交价都是16万元/亩的指导价。

市农村综合产权交易所副所长龙建华介绍,这是以农户平均1亩宅基地拆迁腾地后、安排到农村新社区所需要的成本计算出来的。农村新社区每栋房180平方米建筑面积,按650元/平方米造价,成本是11.7万元,另加上社区配套2万元、土地复垦成本2.5万元,合计是16万多元。取整数形成了地票指导价。

地票卖给了谁?

龙建华介绍:地票是指标,卖给需要占用土地的企业。鄂州地票在全市范围内可跨区交易,如梁子湖区的地票可给鄂城区用。

只有购买了地票的企业,才能参与土地拍卖竞标。鄂州规定,除工业用地外,企业竞得经营性建设用地使用权时,必须购买同等面积的挂钩指标(地票)。

湖北乾坤置业开发有限公司最近竞拍到了燕矶镇一宗商用地块,其拿地成本由三块购成:地票价款118万元、土地出让金412万元、拍卖佣金15万元。

地票制度增加了开发商拿地成本。起初,一些开发商有抵触情绪,迟迟不出手拿地,但市政府顶住压力,坚决不开口子。半年后,这一新制度的执行逐步顺畅。

鄂州地票目前不是点对点交易。农民地票先被市城投公司临时收储,再销售给用地企业。

地票会不会供过于求?

一年多来,鄂州共成功交易地票1323.9亩,征收指标价款21184.92万元。

目前,该市偏远农村腾地复垦的积极性较高。地票多了,会不会供过于求,难以变现?

龙建华介绍,地票交易本质上是市场机制,全市地票供求大体平衡,从长远看,也可通过价格浮动实现供求平衡。

涂家垴镇党委书记吴斌说,虽然涂家垴镇有三四千亩的地票潜力,但腾地复垦是个漫长过程,不是一年两年就能完成的。

据预计,今年全市地票交易量在1000亩以上。

地票制度新在哪?

地票制度来源于“城乡用地增减挂钩”,但又有很大的创新。“增减挂钩”采用“先用后补”模式,地票是“先造地后用地”,更有利于耕地保护。

过去“增减挂钩”,是通过政府部门项目实施,政府主导,农民被动受益。地票交易中,农民是主体,自愿提出复垦申请。

农村闲置土地有序退出,城市建设用地有节奏增加。地票制度引入市场机制,在一定行政区域内通过价格调节,自动实现了耕地占补平衡。

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网友评论:

来自金华的网友说:评论时间:2020-10-27

最是那一低头的温柔,像一朵水莲花不胜凉风的娇羞,道一声珍重,那一声珍重里有甜蜜的忧愁。回复


来自温岭的网友说:评论时间:2020-10-27

想念一个人,需要冲动的感觉。思念一个人,需要深刻的烙印。接近一个人,需要满怀的诚意。爱上一个人,需要十足的勇气。放弃一个人,谈何容易。回复


来自利川的网友说:评论时间:2020-10-27

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来自仁怀的网友说:评论时间:2020-10-27

我想送给你那一朵握紧在手里的花,还不够完成一个童话,所以看着你浅笑安然,匆匆走过有我的年华。回复


来自舒兰的网友说:评论时间:2020-10-27

如果生活捉弄了你,只要你坚定信念,生命的长河中一定会激起绚丽多彩的浪花;如果生活捉弄了你,那么人生的航程一定要拒绝让步;如果生活捉弄了你,一定要高扬起生活的风帆勇往直前,风雨过后一定有彩虹。回复


来自江山的网友说:评论时间:2020-10-26

走好选择的路,别选择好走的路。回复


来自营口的网友说:评论时间:2020-10-26

寂寞深处无人知,对酒沉诗人笑痴。刻意追求的东西或许终生得不到,而不曾期待的灿烂反而会在你的淡泊从容中不期而至,人生所有的过程和结果,都需要我们自己承担。回复


来自陇南的网友说:评论时间:2020-10-26

温柔要有,但不是妥协,我们要在安静中,不慌不忙的坚强。回复


来自邛崃的网友说:评论时间:2020-10-25

对讨厌的人和事露出微笑是我们必须要学会的恶心。回复


来自龙岩的网友说:评论时间:2020-10-25

自己选择了方向与路途时,就不要抱怨,更不要后悔。一个人只有能够勇敢地承担起自己的责任,才能在人生道路上留下无悔的足迹。回复


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