【个体户经营房产税】2012主业倍增 阳光城坚守"高周转、高成长"模式


发布时间:2020-12-01 13:36:27 阅读量:899 作者:善玮

问个体户经营房产税:您认为后市会因为政策的改变而发生改变么?企业应如何应对?

到2012年以翻倍的速度销售认购过百亿;在厦门,其最新推售的“阳光城•翡丽湾”160套联排别墅当天售罄,创造了当地行业最快纪录,而这距其拿地仅为190天。其“快”亦体现在证券市场,阳光城(000671,SZ)股价从2012年初的每股6元左右上升至当前的每股16元左右,其成长速度位列A股前茅。

3月30日,阳光城公布的2012年报所披露的会计数据和财务指标进一步验证了其“高周转、高成长”的轨迹。

2012年:业绩翻番,利润增长

年报显示,阳光城2012年实现主营业务收入54.52亿元,相比2011年的营业收入32.28亿元,同比增长68.88%。归属于上市公司股东净利润5.58亿元,相比2011年增幅达78.85%。

营业收入规模快速增长的同时,阳光城同期的利润水平也实现了快速的增长,其净资产收益率2012年达到27.3%,比2011年增长了10个百分点。在房地产业务方面,阳光城2012年毛利率为38.86%,高于行业内其他房企毛利率水平。在已经发布年报的主要房企中,万科、恒大公布的毛利率分别达到27.4%、27.9%,行业内一直以毛利高而著称的保利地产和中海2012年毛利率分别为35.24%、38.3%。

相关年报数据显示,阳光城产业结构中主营业务进一步突出。作为其战略主角,阳光城房地产主业2012年实现营业收入35.13亿元,比上年同期增长99.57%,几近翻番。从其2012年业绩主要来源看,其结转面积37万平方米主要来源于福州阳光理想城、福州阳光新界、西安林隐天下、西西安小镇。在继续深耕福州市场的同时,此前布局的西安已经成为公司的又一个重要深耕区域,并已经开始为公司提供实质业绩贡献。

亮眼业绩表明,阳光城2012年的大转型已见成效,这包括其产品被市场认可,公司价值被资本市场认可。

“高周转、高成长”发展模式日渐清晰

阳光城表示,将继续坚持“区域聚焦、深耕发展”的发展战略,重点布局最具发展潜力的成长性城市,逐渐形成了 “一带多点”的区域布局,深耕沿海经济带,择机进入战略机遇点;坚持把城市做精做透,把产品线做长做强;依托充足的土地储备,明确的战略规划以及优秀的专业团队,始终坚持面向真实的自住需求,充分依靠专业能力,提升运营管理能力;坚持快速周转并理性谨慎的投资风格,为公司在全国化快速发展提供了强大动力与有效支持。

据此,阳光城发展战略全面显现:“区域聚焦、深耕发展”、“一带多点”的全国化布局策略、以自住需求为导向的产品标准化与异地复制,高周转、高成长的运营策略。

截至2012年,阳光城已经初步实现全国化布局,从福州区域的房地产龙头企业成长为多地布局、多项目运作的全国性规模房企。这一过程中,“少城市,多产品线”的策略被坚定执行。其重点布局的六大城市中,福州、厦门、上海位于中国经济最为发达、市场需求最充沛的东部沿海经济带,西安、太原、兰州则为西部潜力巨大的二线城市。在福州,2012年提前完成了全年近60亿的年度销售指标,继续巩固其区域龙头地位;在厦门,2012年也开始崭露头角、初现锋芒,厦门与福州成为其在福建省内南北两大辐射中心。此外,西安区域、兰州、太原项目2013年也将进入收获期。

瞄准自住需求的核心产品策略也日益清晰完善个体户经营房产税。阳光城已逐步形成住宅、商业两大品类,包括城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生态别墅、商务办公、商业综合体、星级酒店在内的七大产品系列,大跨度覆盖市场主流消费需求。以此为基础,通过其热销产品的异地复制快速实现扩张。据悉,去年12月热销厦门的阳光城•翡丽湾项目正是复制了福州阳光城•翡丽湾的“浪漫城邦”系产品。

产品的标准化与复制也是阳光城 “高周转、高成长”运营模式的重要组成部分。根据这一模式,阳光城要求在拿地后快速开发、快速销售,哪怕是高端产品,也要求在短时间内迅速去库化。定位上精准抓住主流需求,契合市场景气变化,灵活制定价格与推盘节奏;在产品层面则通过标准化与复制提升效率;销售策略上积极促销、快速去库化,加快资金回笼;在团队内部,则通过人才团队提升、扁平化组织架构等运营系统能力提升给予支撑。

3月22日,“2013中国房地产百强企业”榜单公布,阳光城集团跻身百强,并在“运营效率10强”榜中排名第二。阳光城在近年展露出的极强周转速度及高成长性也被媒体定义为“阳光城速度”。

2013年:蓄力充分,有望持续高速增长

种种迹象显示,阳光城已经在为2013年甚至更远期业绩持续增长充分蓄力,这尤其体现在土地及资金等关键资源的储备上。

2012年,阳光城通过招拍挂、受让股权等方式获取多宗土地,取得土地面积达126.21万平方米,建筑面积总规模约250万平方米。至此,阳光城以已累计储备土地可开发建面逾600万平方米,为未来3至5年的开发运营奠定了扎实的土地和项目储备。除了福州、西安,新增土地亦集中于太原、兰州、厦门、上海等新的扩展重点区域,这将为其实现区域性龙头战略目标奠定基础,相对较低的土地价格也为未来竞争预留了较为充裕的空间。

年报显示,2012年阳光城实施了多项融资计划。除了传统意义上的开发贷、信托贷款,阳光城还引入了房地产基金等新的融资方式。年报表明:“近年来,公司通过多种融资方式支持房地产业务,实现高周转、较高收益的经营目标,公司存续的融资项目均运行正常,未有逾期或违约等情形发生,现行融资成本已呈下降趋势”。2012年至今,已偿还金额为20.03亿,其中提前偿付3笔融资计划,合计12亿,包括于2013年1月、3月分别提前偿还中信信托、五矿信托各5亿元信托计划。

实际上,这一势头在今年前两个月市场销售态势中已然显露。根据有关市场中介机构提供的信息看,在厦门,阳光城已实现销售额6.4亿元,在厦门市场成交排名前列。在福州市场,阳光西海岸2月份单月销售3.01亿,阳光城SOHO销售1.85亿元,分列当地楼盘成交榜的第2、第7位;而在福州楼市前两月业绩排名中,阳光凡尔赛宫、阳光城西海岸也分别以累计4.27亿、3.01亿位列第2、第8位;截至2月末,阳光城在福州累计实现销售额14.66亿元,以第一名身份继续领跑福州市场。目前阳光城主要的在建在售项目达到18个,后续供应充足,这也为销售继续保持较高增长奠定了良好的基础。

对话阳光城:“快”不是选择而是必须

阳光城何以取得如此骄人的业绩增长?什么样的内力蓄积才会外化出这样优异的表现?阳光城如何判断行业和市场走势,又如何筹谋下一步企业发展大势?“跑得快已经不再是一种选择,而是一种必须。”阳光城集团总裁陈凯如是回答。

问:您以前提到过关于成长型企业发展战略的四个要点:清晰的战略、精准的投资、高周转以及留住人才。为什么觉得这四点比较重要?阳光城又是如何做到这四点的?

阳光城:现在好多企业家都想做500亿,但其实只要做得精,过百亿在一个市场就能做到。上海、广州、深圳、重庆、深圳、北京……阳光城还在成长阶段,不管是团队管理、人才储备、资金储备都不能完成全国覆盖,所以更应该有所选择。

对于阳光城来讲,目前做什么产品、进哪些地区、用什么人才是考虑最多的三个问题。阳光城现在已经在福州、厦门、西安、上海这四个市场深入发展。对阳光城来讲,在目前这个阶段,第一我们只做地产。第二只做这几个城市,但是我们把产品线拉长。第三就是重视用人,有共同的理念和目标,这样整个公司的效率也会提高。

阳光城:未来10年,行业也有一定的发展空间个体户经营房产税。只要大方向正确,常态的调控才更让我们放心,也会更认真地对待这个行业。

其实目前的这个阶段,同样也给了阳光城这样的公司更多的机会。目前市场周期性变化越来越明显,市场越来越细分,客户的选择也越来越多,窗口期越来越短。但是我们看到,土地涨价好像永远比房价要快。所以对于我们这种成长中的企业来说,对投资运营能力的要求也越来越高,有没有很强的核心竞争能力,这对我们来说也是一种考验。

问:阳光城的未来方向、长短期目标是什么?

阳光城:阳光城正在变大,在这个过程中,我们对区域有选择,对产品有选择,方式会有变化,融资渠道也有变化。近一阶段,阳光城首先希望把大本营福州做得更扎实,然后把已进入的上海、厦门及西安做透。而在销售方面,今年阳光城也提出了更高的要求。就一季度情况来看,根据易居克而瑞刚发布的“2013一季度中国房地产企业销售TOP50”,阳光城首次进榜,成交金额排名第41位。这是2013年一个好的开端。

问:阳光城属于周转很快的公司,从拿地到产品出来速度都很快,如何去平衡产品和发展速度的问题?

阳光城:其实高周转是练习内功的问题,我们会做一些模块化的研发,比如图纸的研发这种核心的东西。我们把核心的东西标准化,我们把外立面做一些个性化的东西,这样也很漂亮。还有一些成本的核算,分供方的确定,这些都在拿地之前确定下来,所以省掉这些时间。另外,因为我们的战略清晰,对拿地的标准也明确,所以拿下地来我们就能迅速决定产品流水线。

问:流水线操作速度快,但市场消化我们并不能控制,阳光城有没有什么渠道来解决市场消化的问题,保证现金流的持续稳定?

阳光城:第一是适销产品,低总价,面积要控制住,所以定位很重要。第二不会无限制地追求高底价,因为我们更加注重高周转,而不是高溢价。

问:我们注意到阳光城的产品线非常丰富,那你觉得现在的调控对于阳光城的7条产品线有没有什么影响?你认为产品的核心主要包括哪几方面?

阳光城:这个问题我们之前也讨论过,我们会先照顾三大类的产品:一种是刚性需求的产品,在福州我们就比较成功,当地刚性需求的产品量超过50%,所以卖得很快。一种是经济型的别墅,这个也是首选的改善住房标准,另外我们也会加大商业、写字楼等的比重。

产品的核心包括对户型的研究、层高的研究以及生活习惯的研究,或者说客户的需求才是最核心的东西。

问:去年很多离开一线城市的开发商又回来发展,甚至放弃了一些二三线城市,重心再做转移。您怎么看到这个问题?

阳光城:还是那个问题,要看你想要什么,当然这也可能是一种战略的调整。一个城市是否具有发展机遇,还是要看这个城市是不是人口导入,只要是人口导入的城市,问题就不会太大,毕竟它有需求。相对三四线城市而言,一线城市在医疗水平、教育水平等方面要高一些,所以以后还是会有越来越多的人选择这样的城市。比如上海2,000亿的市场份额,行业前十名集中度在20%左右,发展空间还是很大的。

对于阳光城而言,现阶段能够深耕做透几个城市,在每个城市实现多产品线运作,是最关键的一步。

问:之前阳光城在上海拿了两块地,您能不能跟我们介绍一下这两块地的情况?在上海选地有没有什么标准?

阳光城:目前这两个地规模都不大,去年年底阳光城管理总部才在上海落地,上海的市场毕竟很大,这两个项目都是试水,后期我们还会加大在上海的投入力度。

阳光城 周转 速度

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网友评论:

来自龙口的网友说:评论时间:2020-12-01

生活有时会逼迫你,不得不交出权力,不得不放走机遇,甚至不得不抛下爱情,你不可能什么都得到,生活中应该学会放弃,就像清理电脑中的文件一样。人生,就是一步一步走,一点一点扔,走出来的是路,扔掉的是包袱。这样,路就会越走越长,心就会越走越静。回复


来自凯里的网友说:评论时间:2020-12-01

若我会见到你,事隔经年。我如何和你招呼,以眼泪,以沉默。回复


来自三明的网友说:评论时间:2020-12-01

爱情就象天花,我们每个人都要经历那么一次,而且正如天花那样,我们一生只会得一次,你永远不用担心会得到第二次。回复


来自高平的网友说:评论时间:2020-12-01

在这个世界上别太依赖任何人,因为当你在黑暗中挣扎的时候,连你的影子也会离开你。回复


来自荥阳的网友说:评论时间:2020-12-01

其实真正对你好的人,你一辈子,也不会遇到几个。回复


来自耒阳的网友说:评论时间:2020-11-30

我白天在阳光下欢笑,夜晚在被窝里哭泣。回复


来自广安的网友说:评论时间:2020-11-30

尖酸刻薄的话少说,冲动任性的事少做。回复


来自荆门的网友说:评论时间:2020-11-30

你看,这么多人,这么大的世界,我遇到了你,你也遇到了我,真好。回复


来自白城的网友说:评论时间:2020-11-29

麻木人生,不再期待有风景。命运由不得自己选择,生命之绳牵制在别人手中,高低沉浮由不得自己平衡。女人生来就是悲剧。回复


来自忻州的网友说:评论时间:2020-11-29

生活的乐趣不是生活本身的,而是我们对升入一种更高的生活的恐惧;生活的折磨也不是生活本身的,而是我们因那种恐惧而进行的自我折磨。回复


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