【办理房产证需要购房发票吗】房企高周转模式常州遇阻 无法"高去化"是主因


发布时间:2021-01-28 04:19:25 阅读量:947 作者:阔继

“碧桂园曾来常州市区多次看地,但最终选择在了溧阳,其中很大一部分因素可能是碧桂园团队认为常州市区不适应企业本身的开发模式办理房产证需要购房发票吗。”上述曾在碧桂园工作的人士表示。

编者按:如今的房地产行业,开始了一场规模赛跑。年销售额几十亿的,拼命往100亿的规模里跑;年销售额100亿的,往500亿的阵营里跑;年销售额500亿的,更是挤破头想进千亿名额。

因此,高周转成为房企赛跑的大助力,很多房企相信,通过高周转的复制项目,能最大限度地获得利润,快速回笼资金。

本期《新华调查》将围绕“高周转”这一高频词汇展开,解析品牌规模化房企来常谋高周转发展现状。

“高去化”是关键

“现在常州已经进入高周转的开发模式中,而高周转的一般都是外来房企,如中海、荣盛、恒大都是典型代表,但高周转对于企业自身要求很高。如果仅仅做到产品线的高供应、项目建设的快速开发而不能高去化的话,高周转就转不起来,成本反而会把利润给吞噬掉。” 常州创意园副总经理周战军在谈到常州高周转时强调“高去化”是关键。

一位曾在碧桂园从事多年的不具名人士介绍,以碧桂园为例,碧桂园的项目从开工建设到开盘控制在3个月,要求一期项目推出市场,去化率要达到70%以上办理房产证需要购房发票吗。

同样地,万科内部奉行的“5986”原则,即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必需六成是住宅,也对项目的去化有着很高的要求。

“然而,在常州这样的三四线城市,很多房企的高周转模式无法达成,受库存量过高,供严重过于求的市场影响,项目本身的去化达不到企业的目标。”

“常州有些项目的高周转速度是达到的,但这些项目涉及到的体量比较大,其周转回笼的资金、重新投入的速度并没有达到开发公司的理想追求状态,更多的是属于高开发。”在新华网记者的采访中,克而瑞常州机构总经理戈文问、常州博思堂地产投资咨询有限公司总经理苏敏均表示,常州的很多项目,更多地只是处于高开发的状态。

常州市场难适应高周转

以从拿地到首次开盘仅用6个月时间的新城悠活城项目为例。从同策咨询统计的开盘数据来看,其首次开盘一次性推出737套房源。据常州新建商品房信息公示显示,开盘30天之后,新城悠活城签约备案79套房源,去化率10.7%左右。

267天内三次拿地,在常州上演“速度与激情”的中海同样被常州市场所牵绊,其开发周期为7个月的中海凤凰熙岸于2013年9月28日推出3#、4#、6#和10#共688套房源,但时至今日,去化371套房源,去化率为53.9%。

同样地,多年来一直坚持高周转模式的万科也在常州市场滞留。从2013年6月14日拿地,至今一年有余,项目却仍未上市。

除去库存高、供过于求等因素造成房企难以高周转外。苏敏指出,常州去化较好的项目集中在武进和新北两大区域,而这两大区域去化较好的项目一般是大体量盘,项目体量过大又造成其周转滚动速度不快,难以实现真正意义上的高周转。

“理论上,在常州15-20万平米体量的楼盘应该非常适合高周转。但在常州的市场环境下,原本一两年内可以去化的小体量项目现在却需要三四年才能完全去化,导致小体量盘转不起来。此外,多数小体量盘本身的产品规划、品质欠佳,因此去化更不理想。”

“常州的现状是应该高周转的小盘因去化不佳转不起来,大盘又达不到高周转的速度。”苏敏总结道。

高周转存高风险

“这样的模式走下去一定会存在风险。从产品设计、规划这条线来说,高周转房企会提供统一的产品,项目落地后只需复制产品,但南北区域哪怕是同一区域不同城市也会有差异,一味地复制会产生相应的市场销售风险。”

周战军同时还提到,在行情还可以的时候,这种模式是一种很好的争夺市场的利器和法宝,当正常只能做两个项目时,利用高周转模式可以做三到四个,有力抢占市场。但是一旦销售陷入困局,企业的资金链就会有断裂的风险。

曾在碧桂园从事工作的人士也表示,房企实现高周转需要严格的成本管控能力、强有效的产品、设计、施工体系的管控能力、高强度的工程管控能力和营销方面的快速运转能力办理房产证需要购房发票吗。

“正常而言高周转需要投入巨大的财力、物力、精力到首期项目中,如果该项目首次开盘没有达到去化要求,资金就无法回笼。但因为在首期开发中投入了大量的资金,回款不及时会产生资金链断裂的风险。”(新华房产调查 记者 徐旖)

6月来,南京楼市持续走冷,房企的促销力度加大,老业主的“维权“规模和频率也随之增长。九龙湖板块的新城玖珑湖也喊出14900元/平方米的起售价,推出“买房送8万元车位抵用券”的促销活动。同样,该楼盘也没有幸免于“维权”风波。几十位来维权的业主聚集在售楼处门口,要求开发商对于8万元车位抵用券和大小户型装修差别对待的事项,给予老业主合理的解释。

去年4月,为了遏制当时房价上涨过快的势头,广州市房管局发布通知,规定预售楼盘申报价格过高且不接受房管部门指导的,暂不核发预售许可证,超过申报价格销售的,暂停网上签订商品房买卖合同。

相关人士介绍,此前被西方媒体报道不支持黄怒波投资的内务部长也称,这属媒体误读。目前,冰岛国内的声音越来越趋向一致的欢迎黄怒波投资。

合富置业日前发布的统计数据也显示,今年广州二手住宅市场上,本地及省内其他地区户籍的买家,合共占据整体买房群体的64%。数据反映,广州本地居民以及在穗工作的广东省内其他地区工作的人士,构成了广州二手住宅市场的购房主力,其中,广州本地买家占40%,尤其在中心城区,“老广”更是当地二手住宅的绝对主力。与广东省外以及省内其他地区的买家相比,广州本地户籍买家在房源选择上“老城”情结更为突出,据合富置业统计数据显示,在越秀、荔湾、海珠等传统中心城区,广州本地户籍买家购房均占该区二手市场的50%以上。

那对于三亚打算出台的这个政策,新浪乐居也在网上发起了调查。截止到今早6点,有32.1%的受访者认为,目前市场上中小户型项目太多,而57.1%的受访者认为,这样做不符合市场规律,应交由市场自身进行调节;而10.1%的受访者选择不予评价,看后续效果如何。而39.3%的受访者认为停建80平以下户型,将使三亚房价上涨。同样也有39.3%的受访者认为会使房价下降,还有21.4%的受访者认为房价将保持稳定。若停建80平以下户型政策出台,42.9%的受访者将打算加快在三亚买房的步伐。78.6%的受访者认为三亚可承受的房价在100万以下,21.4%的受访者的心里界限是200万。

周转 年销售额 规模

上一篇: 武汉王府花园外墙现7厘米裂缝 居民担心地面沉降

下一篇: “宁七条”出台首周显威 南京多个楼盘延迟开盘

网友评论:

来自齐齐哈尔的网友说:评论时间:2021-01-28

尘世间,多少繁华落尽,多少悲喜不明,生命在短暂的燃烧中,显得那么苍白无力,也许,当一切都看透,一切都淡若后,才能真正领悟生活的真谛,这一生不为名利,不求奢侈,只要红尘有你,便已足矣!回复


来自玉门的网友说:评论时间:2021-01-28

人生有各种各样的活法,有人辞官归故里,有人星夜赶科场。有的人一辈子逆来顺受,也有的人放浪不羁,还有的人自甘平庸,但也有人孜孜以求。无须评判什么样的人生才是成功的人生。其实,任何一种活法都是人的自由选择,只要从心出发,活得适意而满足,求仁得仁,是谓幸福。回复


来自清远的网友说:评论时间:2021-01-28

曾经以为,伤心是会流眼泪的,原来,真正的伤心,是怎么也流不出一滴眼泪。回复


来自黑河的网友说:评论时间:2021-01-28

没有爱的生活就象一片荒漠,赠人玫瑰,手有余香,要“学会爱别人其实就是爱自己”,让爱如同午后阳光温暖每个人的心房。回复


来自咸宁的网友说:评论时间:2021-01-28

全世界的男人都想站在你的身旁,可多数都是配不上你的,因为你是全世界最美丽的新娘回复


来自南阳的网友说:评论时间:2021-01-27

我能给你的,只有一杯咖啡的温暖,在心里祝福你,不要灰心,不要放弃。忍住眼泪抬起头,微笑着踏在真实的土地上前进。回复


来自宜昌的网友说:评论时间:2021-01-27

有些时候,我总是活在自己的世界里,在我的世界里一切都是美的,没有什么争夺,吵闹。我终究是一个人,活在现实。一次一次的失败,让我明白我必须有灵魂,有生机,有活力,我才可以活的不空虚,我才可以追求梦想,才能有梦想。回复


来自三明的网友说:评论时间:2021-01-27

深秋无痕,寄语时光。内心清苦,终究是自己的事情,久了那种痛会麻木会被隐藏。她说心之所安,魂之所安,怜我却只能在心中叹息。她说,爱情就好像自己与自己对话,冷暖自知。她说,要学会宽慰自己,别怕,慢慢来,我陪你一起走下去。回复


来自抚州的网友说:评论时间:2021-01-26

在社会这个大染缸里,我们不说不染颜色,但求染得颜色能恰到好处,就像一幅画,各种各样的色彩汇成令人赏心悦目的画,而不是各种各样的色彩糅杂成一团。回复


来自醴陵的网友说:评论时间:2021-01-26

和太强的人在一起,我会感觉不到自己的存在。和太弱的人在一起,我会只感觉到自己的存在。只有和强弱相当的在一起,我才同时感觉到两个人的存在,在两点之间展开了无限的可能性。回复


热门专题